En la edición anterior del Dilema de las Tintorerías, revisamos las posibles fallas asociadas a la evaluación ambiental preliminar (Fase I) de una antigua actividad de tintorería. En esta parte, examinaremos los problemas potenciales relacionados con el diagnóstico inicial de estas áreas potencialmente contaminadas durante la Investigación Confirmatoria (Fase II).
El enfoque típico para la Fase II consiste en instalar algunas perforaciones en el suelo, recolectar una o dos muestras de suelo de cada perforación y, potencialmente, una muestra de agua subterránea. Los resultados pueden ser reveladores; sin embargo, proporcionan poca información sobre la principal vía de exposición en propiedades antiguas de tintorerías, que es la intrusión de vapor (IV). Entonces, ¿cómo deberíamos abordar estos sitios?
Existen, o existieron, miles de pequeñas tintorerías en todo Estados Unidos; casi todos los vecindarios tenían una. La mayoría de ellas fueron pequeñas empresas familiares que comenzaron en los años 30, 40 o 50. Muchas de estas instalaciones se convirtieron en tiendas “ancla” de pequeños centros comerciales que ahora están siendo redesarrollados.
En esta serie de artículos, examinamos las trampas de las transacciones inmobiliarias que involucran antiguas operaciones de tintorerías. El primer paso del proceso debe ser la evaluación ambiental preliminar (Fase I), realizada por un profesional ambiental calificado. La Fase I es una evaluación documental y una inspección del sitio que proporciona al posible nuevo comprador información sobre preocupaciones ambientales pasadas en una propiedad, generalmente conocidas como “condiciones ambientales reconocidas” (REC). En la edición anterior, revisamos las posibles fallas asociadas al diagnóstico inicial de áreas potencialmente contaminadas durante la Fase I de una antigua tintorería.
En esta parte, examinaremos los problemas potenciales relacionados con la evaluación típica de la Fase II. El enfoque típico para esta fase incluye la instalación de algunas perforaciones en el suelo, la recolección de una o dos muestras de suelo de cada perforación y, potencialmente, una muestra de agua subterránea. Los resultados pueden ser reveladores, pero proporcionan poca información sobre la vía principal de exposición: la intrusión de vapor (IV). Entonces, ¿cómo deberíamos abordar estos sitios?
Analizaremos los resultados de una evaluación ambiental confirmatoria típica de la Fase II para determinar si se debe adoptar un enfoque diferente. En este ejemplo, se identificó una antigua actividad de tintorería durante una evaluación ambiental preliminar de la Fase I en 2005. El consultor recomendó una evaluación ambiental confirmatoria de la Fase II limitada, que consistió en cuatro perforaciones alrededor del edificio. Las perforaciones alcanzaron profundidades de 15 pies y se realizó un escaneo de VOC con un detector de fotoionización (PID). Con base en este escaneo, se recolectó una sola muestra (con la lectura PID más alta) de cada perforación para análisis de laboratorio. Las pruebas detectaron tetracloroetileno (PCE) a profundidades de hasta 15 pies. Sin embargo, las concentraciones no excedieron los estándares publicados de contacto directo, y el sitio se consideró apto para su redesarrollo.
En 2008, el sitio fue demolido y reemplazado por un complejo de apartamentos. Su cliente está considerando su compra y le solicita completar una evaluación ambiental preliminar de la Fase I. Los materiales para su revisión incluyen las evaluaciones anteriores de las Fases I y II. La primera pregunta es: ¿Se caracterizó suficientemente el riesgo asociado a este sitio? La respuesta es no, ya que no se evaluó la vía de intrusión de vapor (IV), que es el principal factor de riesgo en las tintorerías.La conversión del uso del sitio, de comercial a residencial, refuerza la necesidad de evaluar esta vía, dado que las concentraciones aceptables de exposición son menores.
Usted informa esto a su cliente, pero este se muestra algo confundido debido a las concentraciones de PCE previamente establecidas en el suelo y al tiempo transcurrido desde las evaluaciones iniciales. El cliente desea continuar con el proyecto. ¿Dado que las concentraciones en el suelo hace casi 15 años cumplían con el estándar de contacto directo, es probable que las condiciones no hayan mejorado? ¿No se pueden evaluar los problemas de IV con base en estos resultados de suelo?
Instalación de pozos Sub-Slab
Ciertamente, las condiciones del sitio pueden haber mejorado. Sin embargo, no es realista evaluar el potencial de intrusión de vapor basándose únicamente en resultados analíticos de muestras de suelo. Esto puede parecer contradictorio, hasta que se consideran los siguientes puntos:
- Una muestra de suelo se recolecta de un punto específico en el espacio y representa solo las condiciones en ese lugar. A menos que esté dirigida por otros datos, como un levantamiento de gases del suelo u otra técnica de caracterización de alta resolución, las probabilidades de localizar una fuente de VOC con algunas perforaciones dispersas son bajas.
- Los resultados de los análisis de VOC en muestras de suelo no pueden usarse para evaluar los niveles de vapor en el suelo. Esto se debe, en parte, al contenido de humedad del suelo, que afecta el potencial de volatilización.
En esta situación, el único enfoque realista para evaluar el potencial de IV es recolectar muestras de gases del suelo. Una evaluación completa del camino de IV, incluyendo la recolección de muestras de aire interior, puede tardar hasta un año en completarse en algunas partes del país (considerando las variaciones estacionales).
Esto lo hace problemático para transferencias de propiedades. Sin embargo, el escaneo de un sitio basado únicamente en gases del suelo puede completarse muy rápidamente. Por ejemplo, se puede instalar y proteger una cuadrícula de 40 a 50 puntos de gases del suelo debajo del piso en un solo día. El proceso de escaneo utilizará un PID u otro dispositivo similar para localizar posibles puntos calientes. En esos puntos calientes, se recolecta una muestra de gases del suelo debajo de la losa para su confirmación y análisis. Los resultados de los análisis de estas muestras pueden compararse directamente con los niveles de evaluación de intrusión de vapor publicados por la EPA de EE. UU. o por la agencia estatal específica.
En el caso mencionado anteriormente, se recomendó un levantamiento de gases del suelo. Debido a limitaciones de acceso, solo se completó una cuadrícula de ocho puntos alrededor del edificio. Este levantamiento indicó un punto caliente de PCE debajo del edificio. Con base en estos datos, se permitió el acceso y se recolectó una muestra de gases sublosa. Los resultados confirmaron el potencial de IV y se reservaron fondos para un sistema de mitigación como parte del acuerdo de venta.
Las actividades de tintorería pueden presentar un riesgo inaceptable de exposición a solventes clorados a través de la ingesta de agua subterránea contaminada, ingesta de suelos contaminados o inhalación de vapores. De estas vías, la más probable es la inhalación de vapores. Por ello, la evaluación de un sitio identificado como una antigua actividad de tintorería no puede considerarse completa sin un levantamiento de gases del suelo.