Existen miles de pequeñas operaciones comerciales de lavandería con limpieza en seco en todos los Estados Unidos; en casi todos los vecindarios se encuentra una. La mayoría de ellas son o fueron pequeños negocios familiares que comenzaron en las décadas de los 30, 40 o 50. Muchas de estas instalaciones se convirtieron en tiendas en pequeños centros comerciales que ahora están siendo reurbanizados.
El primer paso del proceso de reutilización debe ser la Fase I de evaluación del potencial de contaminación de un inmueble. Sin embargo, muchas veces este paso esencial se solicita después de que los negocios ya están bien estructurados. Como profesionales del medio ambiente, nos encontramos con situaciones como: “Estamos cerrando la próxima semana y necesitamos una evaluación del potencial de contaminación de un inmueble”. ¿Qué podría salir mal?
En este artículo examinaremos los problemas comunes en las transacciones inmobiliarias que involucran antiguas lavanderías con limpieza en seco. El primer paso del proceso debe ser la evaluación del potencial de contaminación de un inmueble para indicar las acciones que deben tomarse para evitar cualquier problema ambiental y legal. La evaluación del potencial de contaminación (Fase I), o evaluación preliminar, es un análisis que utiliza datos disponibles públicamente para proporcionar al posible nuevo comprador información sobre preocupaciones ambientales relacionadas con actividades que podrían haber sido realizadas o estar realizándose de manera potencialmente contaminante. El término utilizado en Estados Unidos sería “condiciones ambientales reconocidas” (REC).
Fase I
Un paso estándar de la Fase I de Evaluación Ambiental de un Inmueble es una revisión de bases de datos ambientales realizada mediante un servicio externo. Estas búsquedas en bases de datos, que normalmente se completan en un día, son muy informativas y, por lo general, revelan si el inmueble alguna vez estuvo ocupado por una antigua operación de lavandería de limpieza en seco. Si se identifica una operación de lavandería, esta es la primera pista que indica la presencia de “condiciones ambientales reconocidas” (REC) en la propiedad y que deben tomarse otras acciones, como la Fase II (Investigación Confirmatoria) para evaluar más de cerca las condiciones del área. Si los plazos son ajustados, este informe de búsqueda en bases de datos puede ser la única herramienta utilizada para tomar decisiones sobre el inmueble. Sin embargo, este es solo el primer indicio de que algo podría estar sucediendo con esa propiedad.
Instalación de pozos Sub-Slab
Otros elementos de la Fase I (Evaluación Ambiental de un Inmueble) deben revisarse con mucho cuidado, ya que pueden identificar usos anteriores de la propiedad que no se habrían detectado únicamente con la búsqueda en bases de datos. Los tres elementos más informativos a revisar a continuación son los permisos del Departamento de Bomberos, el historial de ocupación, los mapas topográficos y las fotos aéreas.
El permiso del Departamento de Bomberos, cuando está disponible, proporciona una gran cantidad de detalles sobre las empresas que ocuparon el inmueble en el pasado, incluido el nombre y/o la actividad comercial, la forma de los edificios, así como información sobre dónde se almacenaron y usaron productos. Muchas veces, estos mapas son más informativos que las fotografías aéreas. Sin embargo, si el inmueble no está en un entorno históricamente urbano o industrial, su cobertura puede ser limitada.
Los directorios municipales son importantes porque proporcionan el nombre de la empresa y, lo más importante, la dirección de la operación. Si tiene una antigua operación de limpieza en seco asociada a su propiedad en un centro comercial, no se sorprenda al ver que el nombre y la dirección cambian un poco con el tiempo. Por ejemplo, en 1956 – ABC Cleaners estaba ubicado en 563 Maple Street; en 1975 – Atomic Cleaners estaba ubicado en 571 Maple Street; y en 1995 – Super Dry Clean estaba ubicado en 561 Maple Street. Durante la inspección del sitio, el profesional ambiental localizó a Super Dry Clean en Maple Street, 561. ¿Las personas que elaboraron los directorios municipales cometieron un error? Probablemente no. Las fotografías aéreas pueden ayudar a aclarar esto.
Una revisión de las fotografías aéreas puede ayudar a resolver detalles históricos, ya que proporcionan evidencia fotográfica de cómo se ocupó el inmueble en un período de tiempo específico. En general, intente:
- Obtener suficientes fotografías que cubran el intervalo de años desde el desarrollo inicial hasta la actualidad;
- Obtener fotografías con suficiente claridad para identificar con seguridad los edificios individuales.
En general, la claridad está inversamente relacionada con la altitud de vuelo. Cuanto mayor sea la altitud de vuelo, menor será el nivel de detalle capturado por la fotografía. Obtener las fotografías correctas puede tomar tiempo y debe investigarse minuciosamente. La mayoría de las empresas de búsqueda de bases de datos externas proporcionan imágenes aéreas a un costo adicional, pero no todas tienen acceso a fotografías de buena calidad.
En nuestro ejemplo, no había mapas de seguros contra incendios disponibles. Sin embargo, parece que la operación de limpieza en seco pudo haber cambiado periódicamente según los directorios municipales. Usando la información de los directorios municipales al revisar las fotografías aéreas, se reveló que, en la década de 1950, había un único edificio similar a una casa en el lugar que tendría la dirección 563 Maple Street (ABC Cleaners). En la década de 1970, la ubicación de ese edificio, que fue demolido, se convirtió en un estacionamiento para el actual centro comercial, cuyo rango de direcciones incluía desde el 561 (Super Dry Clean) hasta el 571 (Atomic Cleaners). La Fase I reveló no una, sino tres REC separadas asociadas con antiguas operaciones de limpieza en seco. Estas tres REC involucran la mayor parte de la propiedad y probablemente se extiendan fuera del sitio. El siguiente paso es realizar una Fase II para comprender mejor cómo estas operaciones pueden haber afectado el inmueble y su entorno. Afortunadamente, el propietario anterior llevó a cabo una Fase II.
El próximo mes examinaremos la Fase II, lo que podría haberse pasado por alto, cómo esto podría afectar a su cliente y cómo planificar el futuro.
Análisis de muestras debajo del piso (subslab)
